日本綜合地所から海松台の住環境を守る会
〜日本綜合地所のマンション建設に反対する住民の戦い〜あなたは、人目の訪問者です。
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名ヴェレーナ VERENA 日本綜合地所 日綜 日本総合地所 グランシティ grandcity 千葉 船橋 津田沼 海松台 前原東 紛争 マンション 反対 看板 トラブル 建築 住民運動 ユーロパレス レイディアントシティ ユーロレジデンス イーホームズ 車両制限令 へび玉道路 赤道 道路付け替え
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日本綜合地所（株）の
ヴェレーナ津田沼（千葉県船橋市前原東６丁目１２０）
（仮称：グランシティ津田沼前原）
に反対しています。
◆マンション建設反対の趣旨◆
↑『海松台の住環境を守る会』設立の理由をまとめました。
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◆運動の現況◆
◆豆知識シリーズ
―マンション購入にあたってのご参考に！―
豆知識・・・（２０）
●『オープンエアリビングバルコニー』の日当たりを確認しましょう。
この名称は「オープンエアになっている、リビングの機能をもったバルコニー」ということのようです。（もともとバルコニーを和訳すると露台ですから、オープンエア（露天）なのは当たり前ですが・・・）
ですから、リビング（ルーム）の機能が優先されて、本来のバルコニー機能は抑えられているようです。
なぜなら、バルコニー（露台）は太陽の恵みをふんだんに受けるために作られるのですが、
リビング（ルーム）として使うために全面を屋根（庇）が覆ってしまい、十分な陽光が入らないからです。
４メートルの奥行のうち、半分くらいは日が当たらないのは当然です。
おまけに、その屋根(庇）のお陰で本当（？）のリビングルームにも十分な陽光が差し込まないという構造になっています。
日照権という権利が認められているように、住宅にとって日当たりは一番重要視されることの一つです。
一日の間に日当たりがどのようになるのか、実際に確かめてみた方がいいようです。
※なお、このバルコニーの周囲をふさぐなどの改造を加えると、建築基準法違反になりますので注意しましょう。
豆知識・・・（２１）
●消防はしご車に走ってもらいました。
平成１８年１月２９日、船橋市の消防局が「はしご車」の試走をしました。「はしご車」はマンションのそばを南北に走る道路からしか入って来れません。
その道路の南端が突き当たるのが「東金街道」といい、地域では一番広い道路の一つですが、
片側一車線でいつも混雑しています。
その東金街道の入口からマンションまでは、およそ８００メートルあります。
「はしご車」はその距離を１０分かかって到着しました。
時速にすると４．８ｋｍです。歩く速度と変わりません。
狭い個所では道路幅が３．４メートル、車幅いっぱいの道路ですから、当たり前です。
はしご車がある消防署からこの東金街道入口までは、どんなに速くても１０分以上はかかるでしょう。
（片側一車線の道路ばかりですから、もっとかかると思われます）
少なく見積もっても、出動から現場到着までは２０分以上かかります。
（緊急時はもっと早く着けると、消防局は言うかもしれませんが保障出来るのでしょうか？）
万が一、この道路の途中が工事中などで通れない時、他の道路からは来ることが出来ません。
道路はなんとか通れても、長い「はしご車」は角を曲がれないからです。
今まで問題にならなかったのは、もともと「はしご車」の必要のない地域だからです。
くれぐれも火災を出さないように気をつけたいものです。
豆知識・・・（２２）
●花粉除去フィルタとエアシャワー
当地のマンションには、各戸に花粉除去フィルタが標準装備され、入館口にはエアシャワーが設置されるそうです。花粉症の方には、うれしい設備です。
外出から帰った居住者は、まず入館口のエアシャワーで服などに付着した花粉を吹き飛ばします。
きれいになったら、共用廊下を通って花粉をシャットアウトした自宅に帰ります。
これで花粉症の方は安心です。
ただ、せっかくエアシャワーできれいになったのに、吹きさらしの共用廊下を通るとどうなるのでしょう？
そして花粉症とは無縁の方も、こうした設備費用・電気代・メンテナンス費用を分担することになるのでしょうか？
ちょっと気になるところです。
豆知識・・・（１）
●地域の環境が悪化することを承知でマンションを購入した方は、
損害賠償を請求されることがあります。
ここ海松台はご覧の通り、低い家並みの閑静な住宅街です。海松台という名前は、海が見える松が豊かな高台ということから付けられました。
しかしマンションが建って、遠く海の方まで見渡せた眺望も、豊かだった緑も奪われてしまいました。
ご覧のとおりの狭い道路には、車がいっきに増えて通行の危険も増大しています。
また高いマンションが建ったことで風向きが一定せず、大なり小なり風害が発生しています。
そして豊かな緑を育んできた日差しもさえぎられてしまいました。
こうした環境悪化の原因であるマンションを購入することは、
被害が発生した場合の賠償責任を負う場合があります。
豆知識・・・（２）
●オープンエアリビングバルコニーに手を加えると、
建築基準法違反になる場合があります。
ここ海松台は高台のため、四季を通じて強風の日が多いのです。風が強い日には、庭の植木鉢を屋内に取り込まなければならないほどです。
実際、強風のために老朽化した物置小屋が倒壊したこともあります。
開放感あふれる（？）バルコニーも、利用できる日はそんなに多くはないのです。
しかし、風除けのためにバルコニーに壁を設置したり、家具などで塞ぐことは出来ません。
もし、このような改造をすると容積率オーバーになり、建築基準法違反として撤去しなければなりません。
（このことは重要事項説明書にも明記されるはずですから、必ず確認しましょう。）
これは建物の容積率にまったく余裕がなく、ちょっとでも床面積に計算されると容積率オーバーになるから です。
一度取った建築確認を取下げて、もう一度建築確認を取り直したのは、この問題があったからです。
（詳しくは、過去ログをご覧下さい）
なお、このバルコニーは当然コストが高くなり、通常は価格に反映されることになります。
高いコストに見合った使い方が出来なければ、無駄な費用を払うことになります。
豆知識・・・（３）
●避難ハッチから安全・円滑に逃げられますか？
万が一、火災が発生して廊下に出られなくなった場合、一般的なマンションでは隣との境のベランダの壁が簡単に破れるようになっていますから、そこから横方向に逃げることが出来ます。
しかし、バルコニーが連続していない場合は横方向には逃げられませんので、
避難ハッチで下方向に逃げることになります。
高齢者や病気の方は、自力で降りられますか？
乳幼児を背負って、降りられますか？
ペットはどうでしょうか？
下の階に障害物があったらどうなるでしょう？
一度、実際に体験してみた方がいいでしょう。
豆知識・・・（４）
●非常階段の位置に注意しましょう。
建物の非常階段は建物のどこにいても、安全に避難できる位置に効率的に作られているはずです。もし非常階段が二つある場合、それぞれがごく近い位置にあるのはどうでしょうか。
誰が見ても、無駄と思いませんか？
それは消防の指導で、非常階段を二箇所設置するようになっているため、無理に二箇所設置したのです。
と言うのは、安全のために最善の位置に設置すべきところを、面積いっぱいに建物を建てたために
スペースが取れず、数合わせのためにすぐ近くに設置したのです。
真剣に安全避難を考えるなら、建物の左右に分けて設置するべきでしょう。
これは無駄な建築費と言えるのでないでしょうか。
豆知識・・・（５）
●機械式駐車場は永久には使えません。
メーカー・機種・条件によって違いがありますが、耐用年数は通常１５年くらいと言われています。その時期が来たら交換する駐車場設備に加えて、撤去処分・代替駐車場など多額の費用がかかります。
機械式ですから、人的な事故も皆無とは言えません。
その際の補償に備えておくことも必要です。
これらの費用は、あらかじめ十分に積み立てておきましょう。
月々の修繕積立金、管理費が安いというだけで、将来を考えておかなければ大変なことになります。
豆知識・・・（６）
●屋上に緑地庭園がある意味を考えましょう。
マンション屋上に植木などを植えた屋上庭園があるのは、船橋市の条例に基づくものです。（船橋市緑の保存と緑化の推進に関する条例及び施行規則）
それによるとマンション敷地に一定の緑化面積を確保しなければならないことになっています。
しかし、敷地いっぱいに建物があり、条例で決められた緑化面積が地上に確保できない場合は、
屋上を利用しなければならないのです。
本来は地上の緑が最善ですが、やむを得ずに屋上を緑化することは地球温暖化対策としても意味があります。
問題は、その管理です。
日常的な手入れは勿論、樹木の植え替え費用などはマンション居住者が負担することになります。
もし、管理の不備で近隣に迷惑を掛けた場合には、その責任も負わなければなりません。
（水、肥料、枯葉などの飛散）
日頃から気をつけておきましょう。
豆知識・・・（７）
●マンション管理組合には、専用の集会所がなければ不便です。
管理組合の理事会の会議だけでなく、居住者の全体会議も開かなければなりません。その際に集会場や会議室がマンションになければ、外部の会場を借りなければなりません。
使用料を払わなければならないだけでなく、予約も必要です。
しかし、安い公共施設はなかなか予約が取れず、ホテルなどは高い使用料がかかります。
大きなマンションでは集会所を設けるのが望ましいのですが、一戸でも戸数を増やしたい売主は
そのスペースを惜しみます。
また売主は集会所はあると説明しますが、それは大概エントランスホールなのです。
また、集会室を設けるとその分、分譲価格が高くなると説明することがありますが、
要するに売主は自分の利益を減らしたくない、つまりマンション購入者に対して
サービスする気がないということです。
豆知識・・・（８）
●納得いくまで説明を聞き、必ず記録をとりましょう。
人生の大きな買い物ですから、納得のいくまで説明を聞きのは勿論ですが、必ずメモを取るか、出来ればレコーダーで録音しましょう。
録音することを嫌がる売主はいませんので、堂々と録音しましょう。
契約をした後に苦情を言っても「重要事項説明書」に書いてあること以外は、
証拠がなければ受け付けてくれません。
あとは「言った」「言わない」の応酬になるだけです。
お互いの為にも、必ず記録を残しましょう。
豆知識・・・（９）
●修繕積立金は当初、安いことがいいことですか？
修繕積立金を当初安く設定するということは、後で積立金額を高くするか、あるい修繕時に高額の一時金を払うかのどちらかです。
全体の修繕が必要になった時に、一時金を払えない居住者が反対して修繕出来ないという
トラブルが起きることがあります。
いずれにしても、管理組合として全体会議で決定しなければなりませんので、
なかなか大変です。
むしろ、あらかじめ多めに設定する方が安心です。
また大地震の危険性が高まっている現在、阪神淡路大震災の際にマンションで持ち上がった
建て替えか補強修繕かなどの様々な問題も参考に、検討しましょう。
豆知識・・・（１０）
●朝の通勤に車を使うと、大渋滞にひっかかります。
ここ海松台から津田沼駅に車で行くには、東金街道または成田街道を通らなければなりません。高速道路（花輪インター）を利用するにも、同じく当金・成田街道を通り、
交通情報などで有名な「中の木交差点」という渋滞の名所を通らなければなりません。
この二つの街道は途中で合流して、大渋滞を引き起こします。
と言うわけで、朝の通勤時間帯には慢性的な渋滞が起こります。
雨の朝は、晴れた日の倍以上の時間がかかります。
あらかじめ知っておいた方がいいでしょう。
豆知識・・・（１１）
●マンション業界では、経済設計は当たり前です。
経済設計とは、法律が定める最低限度の安全強度で設計して、建設資材を出来る限り少なくすることです。建設資材を少なくして、コストを極限まで切詰めるのは営利企業として当然のことしょう。
違反設計ではありませんが、問題がないわけではありません。
そこで現在では、安全強度をなるべく高めるように設計することが勧められています。
法律が定めているのは、あくまでも最低限の安全強度であるということを理解しておきましょう。
極限まで切詰めて経済設計をするマンション設計者は腕が言いといわれます。
建設資材が高騰している現在、どこまで経済設計になっているか、調べてみるといいでしょう。
豆知識・・・（１２）
●建築確認をしたビューロベリタスジャパンとは？
耐震偽装事件のマンションで建築確認をした上に、「住宅性能評価書」まで出したことで有名になった民間検査機関です。
また東京都文京区の建築審査会によって、マンションの建築確認が取り消されたこともあります。
当地のマンションでは図面不備のまま建築確認をし、そのため一旦取下げて再度同じ内容の建築確認をしました。
横浜が本社の外資系の会社です。
豆知識・・・（１３）
●建築工事業者の志多組とは？
耐震偽装事件で告発対象になった稲城のマンションを施工し、警視庁などの 家宅捜索を受けました。自民党の政治団体「国民政治協会」に１９９８〜２００４年の間に総額１，０５０万円の政治献金をしています 。
（共同通信２００５年１２月２３日）
宮崎市が本社で、会長は国民政治協会の宮崎支部長です。（２００６年５月２４日時点）
豆知識・・・（１４）
●オープンエアリビングバルコニーを研究しましょう。
このバルコニーの奥にリビングルームがあるのですが、上階のバルコニーが庇（ひさし）となって日光がほとんど射し込みません。
何にしろ奥行き４メートルの庇です。
地中海気候では日中の日差しがきついので、こうした日陰を作る工夫がなされているのかもしれませんが、
日本ではどうでしょう？
リビングルームにこそ日光が欲しいのでは？
まして寒い冬の季節はバルコニーには出れず、日の射さないリビングルームで暮らすのは？
一度、室内に射し込む日光の様子をシミュレーションしてもらうか、実際に日中を過ごしてみた方がいいでしょう。
高いお金を払って、せっかくの日光の恵みを受けられないのでは勿体無い話です。
豆知識・・・（１５）
●「マンションは管理を買え」と言われます。
管理会社は当初、マンション開発会社の子会社の管理会社になっているのが普通です。勿論、後で居住者で作る管理組合が管理会社を変更することは可能ですが、
居住者の意見を調整しなければなりませんから大変です。
その管理会社の実力を、あらかじめ知ろうとしてもなかなか難しいことです。
例えば、日本総合地所の場合は日綜コミュニティ という会社が管理会社になるようです。
ところが週刊ダイヤモンド（０７．６．３０特大号）に掲載された管理会社のランキングには出ていません。
管理戸数５０００戸以上の１２７社にアンケートを送った結果、１００社からの回答があり、
それに基づいてランキングを出したそうです。
管理戸数１０２７７戸の日綜コミュニティにも送られたはずですが、ランキングには出ていません。
アンケートに答えられない訳があるのでしょうか？
管理会社が情報公開をしない、あるいは出来ないとしたら、大事な住まいを任せることが出来るでしょうか？
よく調べた方がいいようです。
詳しく知りたい方は、次のブログをご覧下さい。
http://grandcity.blog72.fc2.com/blog-entry-107.html
豆知識・・・（１６）
●『フレキシブルウインドウ』は、本当に便利でしょうか？
これはオープンエアリビングバルコニーとリビングルームの間の「仕切り」のことだそうです。この形式の仕切りは、結婚式場、展示会場などの大きなスペースを区切って使う場所でよく見られます 。
スペースを区切る場合は閉じて、スペースを大きく使う場合は開く、という場合に有効に機能します。
したがって完全に閉じるか、開くかして使うのが本来の使い方です。
バスや風呂場のドアも仕組みは同じです。
では中途半端に開くとどうなるでしょうか？
試しに紙を屏風のように折って、開いたり閉じたりしてみたらすぐに分かります。
完全に閉じた状態、完全に開けた状態では邪魔にならないのですが、
中途半端にすると随分邪魔な空間が出来、おまけに隙間だらけになります。
寒くて風の強い冬の日、ちょっとバルコニーに出ようと少しだけ開けてみましょう。
体が通るだけの隙間があればいいのですが、あちこちから冷たい風が吹き込んできませんか？
おまけに開いたり閉じたりする度に邪魔になり、この仕切り(窓)際には何も置くことが出来ません。
この仕切り(窓)際に植木やお花などを置きたい時は、簡単に移動できるように何か工夫をするといいで しょう。
豆知識・・・（１７）
●駐車場を貸すことを資金計画に組み込みますか？
賃貸には、必ず賃料滞納というリスクが伴います。賃貸を専門にしている業者でも、かなり苦労するところです。
払わなければ、出て行ってもらうという簡単なものではないからです。
場合によっては、強制執行のために訴訟 などの面倒な手続きをしなければなりません。
放置したまま行方不明という悪質な場合には、全額自己負担で処理 しなければなりません。
事故があった場合には、管理責任を負わなければならない場合もあ ります。
収入によっては確定申告をしなければなりません。
機械式駐車場の場合には、そのメンテナンス費用・将来の交換費用に相当の金額が必要ですから、
それに見合った賃料を設定しなければ採算が合いません。
いろいろ考えると大変です。
参考：http://q.hatena.ne.jp/1153384309
豆知識・・・（１８）
●機械式駐車場は将来、金食い虫だそうです。
千葉県の１００戸規模のあるマンション（築１０年）では、機械式駐車場（三層）の月一回のメンテナ ンスで年間約３００万円かかるそうです。（メンテナンス費用は管理費に含まれます）
その上長期修繕計画では、 ５年毎の塗装に５００万円、
１０年毎の部品交換に１０００万円、
２０年目の機械の更新（取り替え）に約１億円となっていたそうです。
そこで、管理組合は鉄骨３階建ての自走式に建て替えることにしたそうです。
建設費が同じ位かかってもメンテナンス費用がほとんど不要になり、累積負担金が大幅に減るからです 。
機械式駐車場にして「駐車場代無料」といっても、結局マンション 購入者に大きな負担がかかるのです。
※参考：週刊ダイヤモンド ２０ ０８．２．１６号
豆知識・・・（１９）
●将来、屋上の防水工事は必須事項です。
屋上の防水は年月が経てば防水層が劣化して、必ず修繕工事が必要になります。（実際、築１３年で屋上にふくらみが出来て、緊急に工事をしなければならなくなった事例では、
約１３００万円かかったそうです。・・・約１００戸のマンション）
しかも通常１０年周期で修繕工事をしなければなりませんから、大変な負担です。
その上に屋上庭園がある場合は、どうなるのでしょう。
屋上庭園があるので防水工事も完璧にされていると思うでしょうが、防水層の劣化は必ずやってきます。
何もない屋上と違い、修繕工事は相当割高になるのではないでしょ うか。
修繕積立金が当初安いのは考えものです。
豆知識・・・番外編
●以下は面白くて、参考になる、お勧めブログです。
日本総合地所のことを短い時間と手間で知りたい方はどうぞ。http://grandcity.blog72.fc2.com/
http://grandcity.blog72.fc2.com/
※豆知識シリーズは、今後も適時追加の予定です。
<豆知識>
売主の説明だけでは知りえない情報を提供し、今後起きる可能性がある問題を指摘して、
マンション居住者の方に正しい判断をしていただくことを願って掲載しております。
これは将来、起きるかもしれないトラブルを最小限にすることになるからです。
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◆工事車両の通行シミュレーション実施報告
↓報告ページに写真を掲載しました。◆工事車両の通行シミュレーション◆
◆マンション建設反対運動の足跡◆
◆マンション建設反対看板ギャラリー◆
◆リンク◆
▼マンション問題
マンション紛争Q&A
マンション建設問題、速報と相談の受け付け【根来冬二氏】
ある作家のホームページ【古舘真氏】
日照権に関する質問【「住まいに関する質問コーナー」より】
南砂環境対策協議会【リンク集】
▼住民によるマンション反対運動
グランシティ八千代緑ヶ丘マンション建設に反対するのためのブログ
町田市玉川学園のマンション紛争を考える
新宿区余丁町「住環境を考える会」公式ホームページ【住民運動終結】
「舞岡町の住環境を守る会」トップページ/舞岡町を応援するブログ
アルファグランデ緑が丘参番街の建設に反対するブログ
「コープ野村戸塚長沼の住環境を守る会」公式ホームページ
スキ間のない13階建に 異議アリ
楠葉美咲の高層マンション建設に反対するブログ
日本綜合地所マンションの理不尽な開発から片瀬山5丁目と片瀬2丁目の山を守れ！
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健さんのマンションアドバイス【内覧会検査 川崎市の「ＲＣＭＹマンション」】
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